Tiếp theo buổi làm việc với lãnh đạo TP Hồ Chí Minh, ngày 19/12, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải và Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh cùng lãnh đạo một số bộ, ngành Trung ương đã có cuộc làm việc chuyên đề với lãnh đạo thành phố Hà Nội, các ngân hàng thương mại, Hiệp hội BĐS nhằm đánh giá, thảo luận các biện pháp tháo gỡ khó khăn đối với thị trường BĐS và xử lý nợ xấu. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã phân tích rõ những khó khăn đặc thù của thị trường BĐS Hà Nội, đồng thời đề xuất những giải pháp cụ thể. Theo đó trước hết TP  phải thực hiện rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại các dự để xử lý, đặc biệt cần giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường; thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội…

Sau buổi làm việc này, Chính phủ sẽ thảo luận nội dung tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 12/2012 và sẽ ban hành một Nghị quyết chuyên đề của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS

Phát triển quá nóng, thừa cao cấp

Theo báo cáo của các doanh nghiệp đầu tư BĐS và sàn giao dịch BĐS, tổng số căn hộ tồn kho của Hà Nội hiện là gần 5.800 căn, tương ứng trên 566.600 m2 sàn, trong đó có 2.392 căn hộ chung cư,nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn; diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000 m2với tổng số vốn ước tính là 14.071 tỷ đồng. Như vậy, thị trường nhà ở thương mại phân khúc cấp cao, thấp tầng đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu thực sự của xã hội. Trong khi nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp còn rất lớn , TP có khoảng 375.000 hộ có bình quân diện tích dưới mức trung bình, tương đương 52% số hộ trên địa bàn; khoảng 114.500 cán bộ, công nhân viên chức có nhu cầu mua nhà ở. ...Dư nợ tín dụng BĐS tại Hà Nội khoảng 23,7 % tổng dư nợ BĐS,nợ xấu BĐS chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu của ngân hàng.

Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Thế Thảo cho rằng, nguyên nhân đóng băng, trầm lắng của thị trường BĐS Hà Nội do sự phát triển quá nóng trong thời gian qua, đặc biệt do tình hình kinh tế suy giảm, sức mua giảm sút. Giá nhà tăng mạnh chủ yếu là do đầu cơ, nhiều nhà đầu tư chưa tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, chỉ tập trung vào những phân khúc có sinh lời cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường, dẫn đến thị trường nhà ở mất cân đối, dư thừa nhà ở cao cấp trong lúc thiếu nhà ở phân khúc cho người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp. Thêm vào đó là chính sách tài chính, tín dụng cho thị trường BĐS chưa hoàn chỉnh và còn bất cập. Thủ tục hành chính trong quy hoạch kiến trúc, đầu tư xây dựng, đất đai, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến quá trình phát triển thị trường nhà ở. Quản lý nhà nước về thị trường BĐS chưa hiệu quả …

Ý kiến của các Bộ, ngành cũng cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS  xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có việc bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại Hà Nội và các thành phố lớn đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Cùng với đó là cơ cấu hàng hóa BĐS phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng quá nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn; chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân lao động tại các khu công nghiệp chậm được triển khai, vì vậy thị trường nhà ở phi hàng hóa còn thiếu, gây khó khăn nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phân tích: thị trường BĐS tại Hà Nội có sự khác biệt so với thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, đó là tình trạng đóng băng xảy ra chậm hơn, nhưng bị hẫng và đột ngột hơn.Năm 2008, thị trường BĐS phía Nam đã đình trệ rồi, do có một thời gian dài đình trệ nên thị trường BĐS Hồ Chí Minh không vấp vào một bước nhảy hẫng như thị trường BĐS Hà Nội. Quý 2/2011 thị trường BĐS Hà Nội mới bị đình trệ nhưng bị rất nhanh, là cú đánh mạnh vào các doanh nghiệp cũng như những người đầu cơ, người mua nhà.Tổng quy mô khu vực phát triển đô thị của Hà Nội lớn nhất cả nước, lớn hơn rất nhiều so với TP HCM.Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP thì hiện nay Hà Nội có xấp xỉ 17.000 ha đất dự án cho 370 dự án đô thị. Hà Nội có số lượng dự án ít hơn, nhưng quy mô mỗi dự án lớn hơn so với TP Hồ Chí Minhvà các nơi khác.Tồn kho BĐS ở Hà Nội cũng khác. Con số do Sở Xây dựng báo cáo tồn kho 5.875 căn, trong đó có 2.392 căn hộ và 3.483 căn nhà thấp tầng chỉ là một phần của thực tế bởi tính tồn kho trên cơ sở chưa có giao dịch, nhưng phần lớn các dự án của Hà Nội đều có giao dịch, thậm chí mới có dự án thì đã có giao dịch rồi. Còn những dự án giải phóng xong mặt bằng hoặc chưa xong mặt bằng thì đã giao dịch khoảng 70 – 100%. Cho nên, tồn kho của Hà Nội thực tế rất lớn. Dư nợ BĐS tại Hà Nội ít hơn nhưng nợ xấu đối với người mua nhà hoặc những nhà đầu cơ là rất lớn…

Cần các giải pháp đồng bộ,  quyết liệt

Tại buổi làm việc, các ý kiến đều cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là hết sức cần thiết, cần tập trung cao độ với các giải pháp quyết liệt, đồng bộ vào tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, bởi thị trường BĐS đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của các tổ chức tín dụng, gây đình trệ sản xuất cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, người lao động thiếu việc làm và do đó ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế.

Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thế Thảo cho biết, chủ trương của TP là cắt giảm, hạn chế nguồn cung, kích thích và hỗ trợ nguồn cầu, điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn cho phù hợp với nguồn cầu, tăng cường vai trò quản lý nhà nước với các một số nhóm giải pháp chính được xác định là: rà soát lại cung, cầu về nhà ở, xác định nhu cầu cụ thể thị trường để cơ cấu lại sản phẩm; có chính sách kích cầu, tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở tiếp cận được quỹ nhà và nguồn vốn tín dụng với lãi suất thấp; hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, nhất là giải quyết nợ xấu và chính sách hỗ trợ về vốn, về giải quyết quỹ nhà tồn đọng;…

Hà Nội đề nghị Chính phủ ban hành Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và ổn định thị trường bất động sản làm cơ sở để các Bộ, ngành trung ương, các địa phương tổ chức thực hiện; xem xét phê duyệt Đề án về một số cơ chế, chính sách nhà ở cho đối tượng hưởng lương trên địa bàn TP;…

Đồng thời đề nghị các Bộ, ngành chức năng đề xuất với Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các chính sách về tín dụng, thuế, đất đai, như tiếp tục thực hiện quy định về giãn nộp tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 13 của Chính phủ; xem xét việc giảm thuế VAT đối với người mua nhà lần đầu; xem xét khoanh nợ xấu, giảm lãi suất tín dụng, thiết lập các gói tài chính hỗ trợ

Đề cập đến các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh: Trước hết là phải thực hiện rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại các dự án phát triển nhà ở, BĐS và xử lý theo hướng dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương. Đối với các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn, tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động. Ngoài ra cũng cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính từ khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án. Đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường; thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. 

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định: Chiến lược nhà ở quốc gia đã phân ra hai loại thị trường nhà ở, một loại thị trường nhà ở hàng hóa và một loại là phi hàng hóa (8 nhóm đối tượng, cho những người thu nhập thấp gọi là đối tượng nhà ở xã hội), nhưng đặc biệt quan tâm đến nhà ở xã hội ở đô thị vì nhóm nhà ở nông thôn, người có công, người tàn tật, neo đơn không nơi nương tựa, chúng ta cũng đang làm quyết liệt và làm tốt. Chỉ có khó khăn về nhà ở xã hội cho người dân nghèo ở đô thị, cán bộ công chức, viên chức khó khăn về nhà ở, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở sinh viên. Đấy là những nhóm đối tượng chúng ta bị lệch pha, cho nên nếu chúng ta gắn với việc giải quyết chiến lược nhà ở, đặc biệt là chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội như Nghị quyết Chính phủ đã nêu thì sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề: thứ nhất là cân đối cung cầu; thứ hai là đáp ứng yêu cầu về nhà ở của người dân (tính nhân văn cao); thứ ba là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, làm thị trường ấm lên, từ đó giải quyết được ổn định kinh tế vĩ mô nhưng điều quan trọng là nhà ở xã hội hay nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở trung bình chủ yếu dùng vật liệu trong nước. Nếu chúng ta chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì sẽ được rất nhiều thứ, trong đó sử dụng hàng trong nước, người Việt Nam dùng hàng Việt Nam và đạt được nhiều mục đích khác nữa. Thứ tư là vấn đề hạ giá nhà về giá trị thực, đi đôi với tăng nhu cầu tiêu dùng. Muốn vậy cần phải có giải pháp đồng bộ, trong đó có giải pháp về chính sách, về quản lý nhà nước, quy hoạch, kế hoạch, các giải pháp về tín dụng, tài khóa, thuế, giải pháp về tổ chức thực hiện…

Khẳng định Ngân hàng Nhà nước sẽ hỗ trợ hết mức cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, Thống đốc Nguyễn Văn Bình đề xuất việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phải cần một giải pháp dài hơi, trong đó hết sức lưu ý đến việc tiếp tục tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, bảo đảm thị trường BĐS phát triển ổn định, theo quy hoạch, kế hoạch,...

Đồng tình với quan điểm nêu trên của Thống đốc Nguyễn Văn Bình, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang và Bộ trưởng Tài chính Vương Đình Huệ cho rằng, bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển, bán nhà ở xã hội nên xem xét, mở rộng hình thức cho thuê nhà ở xã hội.

Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh cũng đề nghị Hà Nội cần tiếp tục thực hiện hiệu quả, đồng bộ các giải pháp vừa mang tính trước mắt, vừa mang tính lâu dài trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trong đó chú trọng đến công tác điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo cân đối cung cầu về nhà ở; đồng thời lưu ý hơn nữa vào kích cầu, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân...

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho rằng, để giải quyết nhà ở tồn động, các Ngân hàng thương mại phải mở ra tín dụng cho người mua. Bên cạnh đó, phải mở rộng hình thức cho thuê nhà nhằm góp phần đáp ứng tối đa các nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân. Ngoài ra, cũng có ý kiến đề xuất việc nghiên cứu quy định loại hình nhà ở sở hữu có thời hạn để đa dạng hóa các loại hình nhà ở, phù hợp với tình hình thực tế của thị trường; cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở tồn kho không bán được sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại; đề nghị các doanh nghiệp BĐS chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp với tình hình thực tế...

* Tập trung nguồn lực phát triển nhà ở xã hội

Đánh giá cao những giải pháp mà Hà Nội đề ra trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cho đây là những giải pháp thiết thực đóng góp vào các giải pháp chung của Chính phủ trong giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cho rằng, tình trạng ứ đọng, khó khăn của thị trường BĐS có nhiều nguyên nhân, trong đó trước hết phải kể đến là những yếu kém trong công tác quản lý, quy hoạch. Vì vậy Hà Nội phải đặc biệt lưu ý công tác rà soát lại quy hoạch, phát triển thị trường nhà ở theo hướng có cơ cấu hợp lý, tập trung nguồn lực để tiếp tục phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có công, nhà ở công nhân, sinh viên, cán bộ công chức… Cùng với đó là nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính để hỗ trợ thị trường. Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng chỉ đạo thành phố xây dựng chính sách khuyến khích, kích cầu về nhà ở; đảm bảo cho người có thu nhập thấp cũng có mua được, hoặc thuê được nhà ở với giá cả hợp lý.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng lưu ý thành phố cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong các giao dịch bất động sản. Đồng thời, tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản. Thực hiện hiệu quả tái cơ cấu doanh nghiệp, tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, bên cạnh việc tập trung xử lý nợ xấu BĐS , trích lập dự phòng rủi ro, tích cực xử lý tài sản thế chấp... cần nghiên cứu, đề xuất chính sách phù hợp, khả thi nhằm hỗ trợ các hộ dân vay để mua nhà ở xã hội.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng lưu ý các bộ, ngành chức năng và Hà Nôi cần tăng cường tính công khai, minh bạch thông tin về các hoạt động thị trườngBĐS , thực hiện đồng bộ, quyết liệt, tổng thể các giải pháp để từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, “làm ấm” từng phần thị trường, tiến tới sự lành mạnh hóa hoạt động và phát triển bền vững thị trường BĐS trong thời gian tới./.

Theo Báo Xây dựng

11:6' 24/12/2012